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Law Offices of Vaughan de Kirby

EB-5 尽职调查流程汇总

Vaughan de Kirby
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加州移民律师——王可必

由区域中心投资的项目大部分为大型开发项目,下分为若干项目或阶段。通常来说EB-5的投资者仅为一个大型项目的分项目投资。为作区分,下文中我会不时将整体投资项目称为“整体项目”,而将具体的EB-5投资分项目称为“对象项目”。

尽职调查是为了一名或数名EB-5投资者(“投资者”)的利益而开展的。

尽职调查任务

基本要点

对投资者投资的对象项目、整体项目(如二者不同)及二者之间的联系进行描述。总结投资计划的基本情况和参与方的角色。

区域中心

核实所投资的区域中心(“区域中心”)是否已被美国公民及移民服务局批准,确认引资的区域中心确实是已获美国公民及移民服务局批准的该区域中心。

审核I-924申请,修改和批注文件,描述区域中心涵盖地理范围和项目类别随时间变化历程。核实当前的整体项目是否依然未超出区域中心的批准范围,及该项目是否已被美国公民及移民服务局明确批准。

总结区域中心曾经完成的整体项目。

总结区域中心曾经投资的EB-5有限合伙企业项目,包括与整体项目相关的及其他不相关的EB-5投资开发项目。

项目参与方/投资条款

详细了解投资项目主要积极参与方的角色,包括区域中心,项目管理人,地产开发商及其他资金来源,调查及汇总其背景经历,相关经验和当前情况。

列出投资项目中各有限责任公司,有限合伙企业和其他公司的角色和关系,特别要详细描述各参与方各自承诺的出资额,以及对这些参与方。

与所有项目参与方联系,确认其对项目的出资承诺与投资者和美国公民及移民服务局所收到的项目计划书中所含内容一致。

审查引资文件,找出问题,比如任何不合理的有损投资者利益的条款以及项目计划中似乎不符合美国公民及移民服务局规定的内容。

项目当前情况/当地政府/市场信息

描述项目发起人所称的整体项目的当前情况(即已计划但无相关资质,有相关资质但还未进行,进行中 / 20%完成等)以及今后开发,营销及最终成果处理方案。

评估发起人所提供信息,确定项目到当前为止是否按照原定的进度和预估进行。将原预计成本与实际成本作对比。核实项目单元的销售是否以原预期的价格按计划进行。

与当地政府部门,比如市级或县级规划部门,再开发部门和社区发展部门核实项目当前进展。与这些机构确认项目是否如发起人所称已获规划许可或正在申请该许可。

与当地政府部门和房地产业专业人士确认针对项目开发及营销的预定时间表和项目最终成果的处理和定价的合理度。找出近期在同一市场有可比性的开发项目的定价和销售额相关信息,确认该信息是否与项目预期一致。

通过当地部门(大部分情况下是税务稽核员)了解项目所在地块的所有者。确认房地产相关税目是否已经缴清。

了解地块的区域划分,确认其是否与规划土地用途相一致。如不一致,确认当地规划部门是否可能做出变更。

确认当地的房地产中介未将该地块挂牌出售。

描述对该地块所有权以及随项目进行转让该所有权的规划。找出规划中的重要节点。评估土地所有权计划就所有参与方的利益而言公平的程度。

了解正在申请规划部门批准的相似开发项目及在同一市场正在开发项目的大致信息。找出与项目地址非常相近的任何已规划的开发项目。

从第三方获取房地产市场报告和评估。搜索当地新闻中关于项目,当地项目参与方和其他同类项目的报导。

资金投入/出资偿还/利润支付/创造就业机会

如上所述,详细了解各项目参与方的出资承诺。汇总对参与方进行资金偿还和与投资者相关的利润支付的预期计算方法。

核查整体项目中曾涉及过的有限合伙企业的背景。尽可能了解每名出资人之前各自出资的数额,已为该项目投资的EB-5投资者数量以及计划新增的投资者数量。

确认对象有限合伙企业所创造就业机会的计算方法,了解曾经及计划中的有限合伙企业。确认该项目能够创造足够多的就业机会帮助投资者获得永久居留权。确定在增加EB-5出资方面当前是否或应该有确定性的,可能减少分摊给投资者所创造就业机会的数量的限制。

审查项目的财务模式,确定其是否与引资文件中描述的融资和还款结构相一致。通过与具可比性的基准对比,评估开发项目的成本预估。如前所述,与近期在同一市场有可比性的开发项目的定价和销售额相关信息相对比,确认该信息与项目预期一致。

汇总该项目的撤资方法。确认如该项目成本超支,表现不佳或进度延误是否有其他资金来源,描述为应对此等事项所作预备措施。